Podczas gdy ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku osiągnęły poziomy, które każą inwestorom głęboko się zastanowić, Bydgoszcz po cichu wyrasta na lidera rentowności. Na przełomie 2025 i 2026 roku to właśnie tutaj stosunek ceny zakupu do stawek najmu jest jednym z najkorzystniejszych w Polsce. Jeśli szukasz mieszkania pod inwestycję, która ma się szybko zwrócić, omiń najdroższe metropolie i spójrz na stolicę Kujawsko-Pomorskiego.
Dane rynkowe z 2025 roku są jednoznaczne: Bydgoszcz notuje jedne z najwyższych wskaźników ROI (Return on Investment) w kraju. Dlaczego?
Sekret wysokiej rentowności w Bydgoszczy
Magia inwestowania w Bydgoszczy polega na idealnym wyważeniu trzech czynników:
-
Relatywnie niskie ceny zakupu: Mimo ogólnopolskich wzrostów, ceny transakcyjne w Bydgoszczy (szczególnie na rynku wtórnym) są wciąż o 40-50% niższe niż w "Wielkiej Trójce" (WAW, KRK, GDA). Średnia cena metra kwadratowego oscylująca wokół 7 500 - 8 500 zł (dane na koniec 2025) to wciąż próg wejścia, który jest osiągalny dla wielu inwestorów.
-
Dynamicznie rosnące czynsze: Popyt na najem w Bydgoszczy jest potężny. Według analiz rynkowych, stawki najmu wzrosły tu o około 10% rok do roku, co jest jednym z najszybszych temp w kraju.
-
Stabilny i zróżnicowany najemca: Kto wynajmuje w Bydgoszczy? To już nie tylko studenci (choć Politechnika Bydgoska i UKW generują stały popyt). To przede wszystkim młodzi specjaliści z rozwijających się centrów BPO/SSC, pracownicy sektora przemysłowego oraz personel wojskowy i cywilny związany z Centrum Szkolenia Sił Połączonych NATO (JFTC).
ROI: Bydgoszcz kontra reszta Polski (Koniec 2025)
Gołe liczby mówią same za siebie. Podczas gdy w Krakowie na zwrot inwestycji trzeba czekać ponad 20 lat, w Bydgoszczy ten okres jest znacznie krótszy. Poniższa tabela przedstawia szacunkową rentowność brutto (przed opodatkowaniem i kosztami zarządzania) przy założeniu zakupu za gotówkę.
Dane w tabeli są szacunkowe na podstawie raportów rynkowych z IV kwartału 2025 r. (m.in. Tygodnik Bydgoski, SonarHome, Rentier.io).
Jak widać, Bydgoszcz, obok Łodzi, znajduje się w absolutnej czołówce miast wojewódzkich pod względem opłacalności inwestycji.
Co kupić w Bydgoszczy, by zarobić najwięcej?
Nie każde mieszkanie to złoto. Najnowsze dane wyraźnie pokazują, że kluczem do sukcesu jest mały metraż.
-
Zdecydowany Zwycięzca: Kawalerki (do 35 m²) To właśnie ten segment zanotował największe, ponad 7-procentowe wzrosty stawek najmu w ostatnich kwartałach. Małe mieszkania są najbardziej elastyczne – idealne dla studenta, singla, pracownika na kontrakcie czy jako "mieszkanie startowe". Ich rentowność brutto często przebija 7%.
-
Solidny Wybór: Mieszkania 2-pokojowe (38-48 m²) Nadal bardzo wysoka rentowność, oscylująca wokół 6%. To najpopularniejszy wybór dla młodych par, pracowników BPO oraz jako "premium" dla jednej osoby.
-
Uwaga: Duże metraże (powyżej 60 m²) Tu należy zachować ostrożność. Dane z 2025 roku pokazały... lekki spadek stawek czynszów dla dużych mieszkań. Rosnące koszty ogrzewania i utrzymania sprawiają, że rodziny częściej szukają domów na obrzeżach, a grupy studentów wolą wynajmować osobne kawalerki. Koszt zakupu jest wysoki, a znalezienie najemcy trudniejsze.
Gdzie celować? Topowe dzielnice inwestycyjne 2026
-
Nowy Fordon: "Sypialnia" Bydgoszczy z doskonałą komunikacją tramwajową. Bliskość kampusu Politechniki gwarantuje stały napływ studentów. Mieszkania z wielkiej płyty są tu relatywnie tanie w zakupie, co maksymalizuje ROI.
-
Śródmieście i Stare Miasto: Wyższy próg wejścia, ale i najwyższe stawki najmu. Idealne pod wynajem dla menedżerów, personelu NATO lub pod najem krótkoterminowy (choć ten rynek jest bardziej wymagający).
-
Bartodzieje: Ulubiona dzielnica wielu bydgoszczan. Bliskość centrum i terenów zielonych (Balaton) winduje ceny, ale gwarantuje, że mieszkanie nie będzie stało puste. Bezpieczny, choć nieco droższy wybór.
-
Szwederowo i Błonie: Dzielnice z pełną infrastrukturą, blisko centrum i wciąż tańsze niż Bartodzieje. Oferują świetny balans między ceną zakupu a potencjalnym czynszem.
Podsumowanie
Przełom 2025 i 2026 roku to idealny moment na re-ewaluację strategii inwestycyjnej. Zamiast godzić się na 4% zwrotu w Krakowie czy Warszawie, warto przeanalizować rynki wschodzące. Bydgoszcz udowadnia, że niższym kosztem wejścia można osiągnąć znacznie wyższą stopę zwrotu, opierając się na silnym i stabilnym popycie lokalnym.
