Znalazłeś swoje wymarzone "M" w Bydgoszczy. Gratulacje! Zanim bank przyzna Ci kredyt (albo zanim zorganizujesz gotówkę), musisz "zaklepać" mieszkanie. Służy do tego umowa przedwstępna, przy której prawie zawsze pojawia się jakaś wpłata. I tu pada kluczowe pytanie: wpłacasz zadatek czy zaliczkę?
Uwaga - to absolutnie nie jest to samo. To jeden z najczęstszych i najdroższych błędów, jakie widzimy na bydgoskim rynku nieruchomości. Pomylenie tych pojęć lub ich nieprecyzyjne zapisanie w umowie może kosztować Cię dziesiątki tysięcy złotych. Wyjaśnijmy to raz a dobrze.
1. Czym jest umowa przedwstępna?
Mówiąc najprościej - to jest obietnica. Sprzedający obiecuje, że sprzeda Ci to konkretne mieszkanie (np. przy ul. Gdańskiej) za ustaloną cenę (np. 450 000 zł) w określonym terminie (np. do 31 grudnia). A Ty obiecujesz, że je za tę cenę w tym terminie kupisz.
Umowę tę podpisuje się, żeby dać obu stronom czas - Tobie na załatwienie kredytu, a sprzedającemu na np. wyprowadzkę czy załatwienie swoich formalności. Żeby ta obietnica była traktowana poważnie, kupujący wpłaca pewną kwotę. I tu dochodzimy do sedna.
2. Zaliczka - czyli bezpieczny, ale luźny układ
Zaliczka to po prostu część ceny wpłacona z góry. Działa jak rezerwacja.
-
Gdy umowa dochodzi do skutku: Zaliczka jest po prostu wliczana w cenę mieszkania.
-
Gdy umowa NIE dochodzi do skutku: Nieważne z czyjej winy - czy Ty się rozmyśliłeś, czy sprzedający znalazł kogoś, kto dał więcej - zaliczka zawsze wraca do Ciebie. Sprzedający musi Ci ją oddać w całości.
Plusy dla Ciebie: Pełne bezpieczeństwo. Jeśli bank Ci odmówi kredytu albo znajdziesz coś lepszego, po prostu rozwiązujesz umowę i dostajesz zwrot kasy. Minusy dla Ciebie: Takie samo bezpieczeństwo ma sprzedający. Jeśli w międzyczasie dostanie lepszą ofertę na swoje mieszkanie na Bartodziejach, może Ci po prostu oddać zaliczkę i sprzedać je komuś innemu. Zaliczka niczego nie gwarantuje.
3. Zadatek - czyli poważna gra i finansowe konsekwencje
Zadatek (regulowany przez Art. 394 Kodeksu Cywilnego) to coś znacznie poważniejszego. To nie jest tylko "część ceny" - to jest finansowe zabezpieczenie wykonania umowy. I to właśnie zadatek jest standardem na rynku nieruchomości, także w Bydgoszczy.
Zobacz, jak działa:
-
Scenariusz 1 (Happy End): Umowa dochodzi do skutku. Podpisujecie akt notarialny. Zadatek jest zaliczany na poczet ceny - dokładnie tak, jak zaliczka.
-
Scenariusz 2 (Ty się wycofujesz): Znalazłeś inne mieszkanie, rozmyśliłeś się albo (co najważniejsze!) nie dostałeś kredytu, a nie miałeś specjalnego zapisu w umowie. Niestety - Twój zadatek przepada. Zostaje u sprzedającego jako rekompensata za stracony czas.
-
Scenariusz 3 (Sprzedający się wycofuje): Sprzedający znalazł klienta, który zaoferował 30 tys. więcej i postanowił zerwać umowę z Tobą. W tej sytuacji musi Ci oddać podwójną kwotę zadatku. (Wpłaciłeś 20 tys., oddaje Ci 40 tys.).
-
Scenariusz 4 (Siła wyższa / obie strony): Umowa nie doszła do skutku, ale nikt nie ponosi winy (np. urząd wydał złą decyzję) albo obie strony zawaliły. Wtedy zadatek jest po prostu zwracany (bez podwójnej kwoty).
4. Co jest lepsze dla Ciebie jako Kupującego?
Na pierwszy rzut oka wydaje się, że zaliczka jest bezpieczniejsza. Ale czy na pewno?
Wyobraź sobie, że starasz się o kredyt, załatwiasz wycenę, płacisz za operaty, a sprzedający tydzień przed podpisaniem umowy mówi Ci: "Sorki, mam kogoś, kto płaci gotówką i daje 15 tys. więcej. Tu jest twoja zaliczka, do widzenia". Zostajesz z kosztami i bez mieszkania.
Zadatek, mimo że ryzykowny, mocno wiąże sprzedającego. Jeśli dałeś mu 30 tys. zadatku, to musiałby znaleźć kogoś, kto da o ponad 60 tys. więcej, żeby opłacało mu się zerwać umowę z Tobą. Zadatek to Twoja gwarancja, że sprzedający traktuje transakcję poważnie.
Jak się zabezpieczyć, biorąc kredyt?
Jeśli kupujesz na kredyt, jesteś w delikatnej pozycji. Kluczowy jest jeden zapis w umowie przedwstępnej: W umowie musi znaleźć się zapis, że "w przypadku nieotrzymania przez Kupującego kredytu hipotecznego na zakup tej nieruchomości (np. po okazaniu 2 lub 3 decyzji odmownych z różnych banków), zadatek zostanie mu zwrócony w całości".
Bez tego zapisu, brak kredytu jest traktowany jako Twoja wina i zadatek przepada.
Podsumowanie
W BydgoszczMieszkanie.pl na co dzień pracujemy z umowami przedwstępnymi. Wiemy, jak ważne są te zapisy. Zadatek to standard, który chroni obie strony, ale umowa musi być napisana mądrze - szczególnie musi chronić Cię na wypadek problemów z bankiem.
Chcesz bezpiecznie kupić mieszkanie w Bydgoszczy? Nie ryzykuj utraty kilkudziesięciu tysięcy złotych przez jeden zły zapis w umowie. Skontaktuj się z nami - przeprowadzimy Cię przez to bezpiecznie, pilnując Twoich interesów na każdym kroku.
