Mieszkania z rynku wtórnego, zwłaszcza te w klimatycznych kamienicach w Śródmieściu czy w blokach z wielkiej płyty na Bartodziejach lub Fordonie, mają swój niepowtarzalny urok i często lepszą lokalizację niż nowe budownictwo. Kuszą też ceną, która bywa niższa niż u dewelopera. Ale ta niższa cena często niesie ze sobą ryzyko.
Kupując mieszkanie "z drugiej ręki", kupujesz je z całą jego historią - zarówno tą widoczną na ścianach, jak i tą ukrytą w dokumentach. O ile remont kuchni jest kwestią budżetu, o tyle "wyprostowanie" problemów prawnych może być niemożliwe. Podpowiadamy, na jakie pułapki uważać.
Część 1: Pułapki Prawne - Niewidoczny Bagaż
To najważniejszy etap. Problemów prawnych nie zobaczysz podczas oglądania mieszkania. Musisz zajrzeć głęboko w dokumenty.
1. Księga Wieczysta (KW) - Twoja Biblia To tu znajdziesz 90% odpowiedzi. Poproś o numer KW (masz prawo!) i sprawdź ją online (EKW).
-
Dział II (Własność): Kto jest właścicielem? Czy zgadza się z osobą, która podaje się za sprzedającego? A może jest kilku współwłaścicieli (np. rodzeństwo po spadku)? Jeśli tak, wszyscy muszą stawić się u notariusza.
-
Dział III (Prawa, Roszczenia i Ograniczenia): Najbardziej zdradliwa sekcja. Szukaj tu wpisów o:
-
Służebności: Najgorsza to "służebność osobista mieszkania", czyli tzw. dożywocie. Oznacza, że jakaś osoba (np. starsza matka sprzedającego) ma prawo mieszkać w tym lokalu AŻ DO ŚMIERCI. Takiego lokatora nie możesz eksmitować.
-
Prawa osób trzecich: Roszczenia o wykup, prawo pierwokupu.
-
Egzekucja komornicza: Wpis komornika oznacza, że mieszkanie jest zajęte na poczet długów. Od takiej oferty uciekaj.
-
-
Dział IV (Hipoteka): Prawie każde mieszkanie kupowane kiedyś na kredyt ma tu wpis. To normalne. Pułapka? Musisz dopilnować, by sprzedający przedstawił Ci promesę z banku - czyli zaświadczenie, że bank wykreśli hipotekę, gdy tylko kredyt zostanie spłacony Twoimi pieniędzmi z zakupu.
2. Forma Własności (Spółdzielnia vs. Wspólnota) W Bydgoszczy to bardzo częsty temat.
-
Odrębna własność (Wspólnota Mieszkaniowa): Masz pełną własność, swój udział w gruncie i KW na lokal. To najbezpieczniejsza forma.
-
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (Spółdzielnia): Masz prawo do lokalu, ale właścicielem gruntu i budynku jest spółdzielnia (np. FSM, SM Budowlani). To też jest bezpieczne, ale...
-
Pułapka: Upewnij się, czy dla lokalu jest założona Księga Wieczysta. Jeśli jej nie ma, bank może nie dać Ci na nie kredytu! Druga sprawa: sprawdź, czy grunt pod blokiem jest uregulowany. Bywa, że spółdzielnie przez lata nie wykupiły gruntu i formalnie stoją na "cudzym" terenie.
3. Zameldowanie i zadłużenie Kluczowe "papierki", które sprzedający musi Ci dać przed podpisaniem umowy:
-
Zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty o braku zaległości czynszowych.
-
Zaświadczenie z Urzędu Miasta Bydgoszczy o braku zaległości w podatku od nieruchomości.
-
Zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany (lub że wymelduje się do dnia wydania lokalu).
Część 2: Pułapki Techniczne - Czyli Co Trzeszczy i Puka
Remont mieszkania z lat 70. czy 80. to nie to samo, co wykończenie stanu deweloperskiego. Koszty mogą Cię zaskoczyć.
1. Instalacja Elektryczna (Miedziana czy Aluminiowa?) W starych blokach (szczególnie z wielkiej płyty) instalacja jest często aluminiowa. Jest krucha, nie wytrzymuje obciążenia nowoczesnych sprzętów (płyta indukcyjna, pralka, zmywarka naraz). Jeśli elektryka "pachnie" latami 80., dolicz do budżetu 10-15 tys. zł na wymianę całości, łącznie z kuciem ścian.
2. Piont i Instalacja Wod-Kan Zapytaj wprost: czy piony w budynku były wymieniane? Jeśli nie, a blok ma 40 lat, to lada moment czeka Cię remont łazienki finansowany przez spółdzielnię (i rozkuta łazienka, którą właśnie wyremontowałeś). Sprawdź ciśnienie wody na ostatnim piętrze.
3. Okna i Ściany "Okna plastikowe" - super, ale jeśli były wstawiane 20 lat temu, to prawdopodobnie ich uszczelki są sparciałe i nadają się do wymiany. Przyjrzyj się ścianom - czy nie ma śladów wilgoci, grzyba (szczególnie w narożnikach, za szafami, przy oknach)? Zapach stęchlizny to sygnał alarmowy.
Podsumowanie
Rynek wtórny w Bydgoszczy to świetna okazja na znalezienie mieszkania z duszą i w doskonałej lokalizacji. Nie można jednak podchodzić do niego z naiwnością. Wymaga on znacznie większej czujności niż zakup od dewelopera.
W BydgoszczMieszkanie.pl specjalizujemy się w rynku wtórnym. Wiemy, jak prześwietlić każdą księgę wieczystą, o co pytać w bydgoskich spółdzielniach i na co zwrócić uwagę podczas oględzin. Nie kupuj kota w worku - skontaktuj się z nami, a my zadbamy o Twoje bezpieczeństwo.
