Zakup mieszkania z rynku pierwotnego to super chwila, ale wiąże się z podpisaniem jednego z najważniejszych dokumentów w życiu - umowy deweloperskiej. To właśnie ta umowa, a nie kolorowa wizualizacja w folderze, mówi o wszystkich prawach i obowiązkach, Twoich i dewelopera. Podpisanie jej bez dokładnego czytania to poważne ryzyko. Na co więc patrzeć, żeby uniknąć kosztownych pułapek?
1. Prospekt Informacyjny - to musisz mieć
Zanim w ogóle spojrzysz na umowę, poproś o Prospekt Informacyjny. Zgodnie z Ustawą Deweloperską, musisz go dostać za darmo. To cenne źródło wiedzy o całej inwestycji.
Sprawdź w nim koniecznie:
-
Jakie ma doświadczenie deweloper: Czy ma już jakieś skończone budowy?
-
Jaki jest stan prawny gruntu: Czy deweloper jest właścicielem, czy ma go w użytkowaniu wieczystym? Czy na gruncie jest hipoteka?
-
Co jest planowane w okolicy: Ustawa każe deweloperowi napisać, co powstanie w promieniu 1 km (np. uciążliwa fabryka, droga szybkiego ruchu, ale też szkoła czy park).
-
Media i pozwolenie na budowę: Upewnij się, że deweloper ma już ostateczne decyzje.
Pamiętaj, prospekt i rzut mieszkania to część umowy - deweloper nie może ich potem tak po prostu zmienić.
2. Standard Wykończenia - czyli co tak naprawdę kupujesz?
To jest temat, o który jest najwięcej kłótni. "Stan deweloperski" to nie jest żadne oficjalne pojęcie. Dla jednego dewelopera będą to gładkie tynki gipsowe i kompletna elektryka, dla innego - surowe ściany i jeden kabel ze zwisającą żarówką.
Załącznik ze standardem wykończenia musi być bardzo, bardzo szczegółowy. Sprawdź:
-
Ściany i tynki: Jakie dokładnie? (gipsowe, cementowo-wapienne, tylko zagruntowane?).
-
Instalacje: Ile gniazdek i włączników będzie w każdym pokoju? Gdzie będą kable od TV i internetu? Jakie będzie ogrzewanie (miejskie, gazowe? Będą grzejniki czy podłogówka?).
-
Stolarka: Jakiej klasy są drzwi wejściowe (mają atest antywłamaniowy?) i okna (ile mają szyb? jaki współczynnik ciepła?).
-
Parapety: Będą wewnętrzne? Z jakiego materiału?
-
Balkon lub Taras: Jak będzie wykończony (np. płytki, deska kompozytowa?).
Wszystko, czego tu nie zapiszecie, to Twój potencjalny, niespodziewany wydatek na etapie wykańczania.
3. Cena, Metraż i Harmonogram Płatności
Niby proste, ale tu też są haczyki.
-
Jaka jest cena? Czy na pewno ostateczna i gwarantowana? Czy w umowie są jakieś klauzule waloryzacyjne (np. powiązane z inflacją)? Prawo na to pozwala, ale musi to być jasno określone.
-
Jaki jest metraż? Umowa musi mieć zapis o pomiarze powykonawczym (robionym po wybudowaniu). Zwykle ustala się jakiś margines błędu (np. 2%). Ale co, jeśli mieszkanie będzie mniejsze lub większe o te 2%? W umowie musi być napisane, czy cena wtedy spadnie/wzrośnie, czy może masz prawo zrezygnować.
-
Harmonogram wpłat - transze muszą być powiązane z postępem prac na budowie. Nie gódź się na umowy, gdzie masz wpłacić 80% kasy, zanim budynek będzie miał dach.
-
Sprawdź rachunek powierniczy: Jaki jest? Otwarty czy zamknięty? Zamknięty jest bezpieczniejszy (bank wypłaca kasę deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności na Ciebie), ale najczęściej spotyka się otwarty (wtedy bank sprawdza postęp prac i wypłaca pieniądze częściami).
4. Terminy - odbiór kluczy to nie koniec
Umowa musi jasno mówić o dwóch różnych terminach:
-
Kiedy kończą roboty i jest odbiór techniczny: To ten moment, gdy dostajesz klucze, wchodzisz do mieszkania i spisujesz protokół z usterkami.
-
Kiedy jest przeniesienie własności: To data podpisania aktu notarialnego u notariusza. Dopiero wtedy stajesz się właścicielem "na papierze" (wpis do Księgi Wieczystej).
Między odbiorem kluczy a aktem notarialnym mija czasem parę miesięcy. Pilnuj, żeby ten okres nie był sztucznie wydłużony.
5. Kary Umowne i Prawo Odstąpienia - Twój wentyl bezpieczeństwa
To jest mega ważny punkt. Umowa ma chronić obie strony, a Ty, jako kupujący, zwykle masz mniej do powiedzenia.
-
Co, jeśli deweloper się spóźni z oddaniem mieszkania albo przeniesieniem własności? W umowie muszą być kary umowne (najlepiej jako procent od wartości mieszkania albo stała kwota za każdy dzień zwłoki). Muszą być na tyle wysokie, żeby deweloperowi nie opłacało się spóźniać.
-
Jakie Ty płacisz kary, jeśli spóźnisz się z wpłatą jakiejś transzy?
-
Odstąpienie od umowy: Przeczytaj dokładnie, kiedy Ty możesz zrezygnować (np. gdy deweloper spóźnia się ponad 120 dni albo gdy mieszkanie ma poważne wady, których nie da się naprawić), a kiedy może to zrobić deweloper.
Podsumowanie: Czytaj i pytaj
Umowa deweloperska to trudny dokument. Przejrzenie jej po łebkach z myślą "i tak nic nie zmienię" to błąd. Po pierwsze, często da się negocjować niektóre zapisy (zwłaszcza kary umowne czy drobne zmiany w standardzie). Po drugie, nawet jeśli deweloper na nic się nie zgodzi, to przynajmniej wiesz, na co się piszesz.
Zawsze radzimy, żeby przed podpisaniem dać umowę do przeczytania prawnikowi albo zaufanemu pośrednikowi. Koszt takiej porady jest naprawdę mały w porównaniu do strat, jakie można ponieść, podpisując coś niekorzystnego.
Chcesz kupić mieszkanie w Bydgoszczy i spać spokojnie? Zadzwoń lub napisz do nas. Pomożemy Ci przejrzeć papiery i przeprowadzimy Cię przez cały zakup - od szukania mieszkania po odbiór kluczy.
